Immobilienkauf in der Schweiz: Eigenkapital, Tragbarkeit und Kosten

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen, was Banken berechnen und welche Kosten Erstkäufer überraschen.

7 Min. Lesezeit · Hypothek & Immobilien

Lebenssituationen: Wohneigentum kaufen oder mieten

Die Schweiz hat eine der tiefsten Wohneigentumsquoten Europas, auch wegen der strengen Finanzierungsregeln.

Die 20-%-Eigenkapitalregel

Banken finanzieren höchstens 80 % des Kaufpreises. Mindestens 10 % des Preises müssen hartes Eigenkapital sein – Bargeld, Ersparnisse, Wertschriften, Schenkungen oder 3a-Geld. Das übrige Eigenkapital darf aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.

Tragbarkeitsprüfung

Banken rechnen nicht mit dem heutigen tiefen Hypothekarzins. Sie nehmen einen kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 % an, addieren 1 % des Immobilienwerts für den Unterhalt und eine Amortisationsrate. Die gesamten Wohnkosten dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei einem Haus für CHF 900’000 mit CHF 720’000 Hypothek sind das 36’000 + 9’000 + Amortisation, was ein Bruttohaushaltseinkommen von etwa CHF 150’000–180’000 voraussetzt.

Amortisation

Die Hypothek über 65 % des Werts (zweite Hypothek) muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden, je nachdem, was früher eintritt. Der erstrangige Teil kann unbegrenzt bleiben.

Kaufnebenkosten

• Notariats- und Grundbuchgebühren (etwa 0,2–1 %).
• Handänderungssteuer in vielen Kantonen (bis rund 3 %); einige haben keine.
• Schuldbrief- und Schätzungsgebühren.

Nächste Schritte

Rechnen Sie mit dem Tragbarkeitsrechner, bevor Sie Wohnungen besichtigen. Eine Finanzierungszusage der Bank gibt Ihnen ein verbindliches Budget und Glaubwürdigkeit gegenüber Verkäufern.